Ипотека без ущерба для семейного бюджета: как подобрать подходящие условия

Один из самых доступных способов приобретения жилья — оформление ипотеки. Так называют целевой кредит, который используется только для покупки недвижимости. При этом до окончания выплат квартира или дом будут находиться в залоге у банка, а в случае возникновения просрочек недвижимость реализуется и деньги от ее продажи пойдут на погашение задолженности.

Что нужно сделать перед оформлением ипотеки?

Срок действия ипотеки может быть разным. Чаще всего договор заключается на много лет (за редким исключением), поэтому людям бывает сложно рассчитать свои доходы наперед. Желательно, чтобы ежемесячный платеж не отнимал больше 10-20 % от ежемесячных доходов. Конечно, можно брать и большую долю, но это будет достаточно рискованно, ведь расходы могут вырасти, а доходы — нет.

В группу риска входят семьи, где один из членов не имеет постоянной работы или тяжело болеет. Сюда же можно отнести и молодые семьи, ведь если рождается ребенок, один из родителей перестает работать и общие доходы снижаются.

Перед тем как брать ипотеку, нужно посчитать все доходы и ежемесячные расходы. Потом - рассчитать примерные суммы платежей. И если они будут отнимать больше половины доходов, от ипотеки стоит отказаться.

Можно потренироваться в экономии. Каждый месяц откладывайте сумму предполагаемого ипотечного платежа. На остаток живите. Тогда вы сможете оценить, насколько легко или сложно вам будет экономить.

Еще можно рассчитать сумму комфортного платежа по остаточному принципу. Например, в семье после оплаты расходов остаются свободными 50 тысяч. В этом случае лучше взять ипотеку с платежом около 40-45 тысяч. Остаток будет запасом на непредвиденные расходы.

Одно из условий получения ипотеки — оформление страхования жизни. Как правило, договор заключается на год. Сначала компанию предлагает банк, но потом можно будет найти другую. В этом случае удастся сэкономить солидную сумму. Размер страховой премии зависит от разных факторов, поэтому уточняйте все детали у агента. Отказаться практически невозможно — банк повысит процентную ставку.

При выборе ипотеки изучите типы платежей. Как правило, чаще встречается аннуитетный платеж. Он складывается из суммы долга и процентов, в итоге клиент ежемесячно вносит одинаковую сумму денег на счет. Сначала погашается большая часть процентов, ближе к концу кредита— основной долг.

Дифференцированный платеж встречается реже, но он может быть выгоднее для клиента. Сумма долга делится на все месяцы действия ипотеки. И проценты рассчитываются исходя из того, сколько человек должен банку на конкретный момент. В этом случае сначала клиент платит больше, потом меньше. Плюс этого способа — снижается переплата по процентам.

Дифференцированный платеж подходит для случаев, когда большие платежи не критичны. Тем более что в перспективе получится уменьшить их размер.

И при дифферинцированных, и при аннуитетных платежах можно досрочно погашать ипотеку. Это в любом случае снизит переплату по процентам.

Как правильно выбрать ипотечную программу?

Казалось бы, самый простой вариант — изучить рекламные предложения банков. Однако то, что обещают в них — лишь общая информация. Для каждого клиента банк рассчитывает определенную, индивидуальную процентную ставку, и ее уровень зависит от ряда факторов. Как правило, среди них:

• сумма первоначального взноса;
• наличие зарплатной карты банка;
• размер кредита.

Могут добавляться и другие условия, например, страховка. Поэтому перед тем как взять ипотеку, нужно изучить условия 15-20 разных банков. В этом случае удастся найти самое выгодное предложение. Сравнить программы можно на нашем сервисе. Он удобен как для подбора ипотеки, так и для кредита наличными.

Имеет значение и размер первоначального взноса. Некоторые банки его не требуют, но в таком случае они предлагают высокие проценты по кредиту. Оптимальный размер первоначального платежа — 30-40 % от стоимости квартиры.

Если у вас есть зарплатная карта, в первую очередь изучите ипотечные программы ее эмитента. Банки чаще одобряют заявки тех, кто уже является их клиентом. Еще один плюс — придется собирать меньше документов. В частности, не нужно будет подтверждать доход.

Изучите штрафы. Может случиться всякое: потеря работы, задержка зарплаты и многое другое. Поэтому нужно сразу быть готовым к выплате штрафа. Некоторые банки с первого дня просрочки начисляют 2-3 % — в итоге за месяц набегает крупная сумма.

Если есть возможность, то погашайте кредит досрочно. Отказать в этом банк не может. Однако вам нужно будет предупредить о своем намерении заблаговременно, иначе банк спишет обычный ежемесячный платеж, а остальная сумма так и будет лежать на счету.

При выборе ипотеки не торопитесь. Сравнивайте все условия. Может показаться, что лучше взять деньги на максимальный срок (20 лет и больше), но это рискованно. К тому же придется переплачивать значительную сумму в виде процентов. Лучше придерживайтесь золотой середины: 10-15 лет. Помните, что вы можете досрочно погасить ипотеку.

Наглядно увидеть плюсы и минусы конкретной программы можно, воспользовавшись кредитным калькулятором. В нем вводятся сумма ипотеки, срок, ставка и программа рассчитывает все детали: переплату, выгоду и др.

Стоит ли брать ипотеку?

Некоторым людям может показаться, что выгоднее копить самостоятельно, ежемесячно откладывая сумму ипотечного платежа. Но это неразумно: уйдет много времени, а цены на жилье только вырастут. А если накопленное не вкладывать во что-то, то оно еще и обесценится.

Если взять ипотеку на строящееся жилье и выплатить ее, то готовую квартиру можно будет продать по большей цене. В стоимость можно будет заложить и проценты по ипотеке.

При выборе банка полезно изучить его сервисы. Например, можно ли получить выписку дистанционно или подать заявку через интернет. Это упростит взаимодействие с банком в дальнейшем.

Необычные способы экономии

Изучите все программы господдержки. Например, для семей с двумя и более детьми есть льготные процентные ставки. Для многодетных семей предусмотрены субсидии, а на региональном уровне — ипотеки для молодых специалистов. Поэтому внимательно изучайте все предложения от государства.

Иногда льготная ипотека распространяется на определенные категории. Например, банки могут предложить сниженные ставки тем, кто переехал на Дальний Восток или в сельскую местность. Это вариант не для всех, но он тоже жизнеспособен.

Иногда банки совместно с застройщиками устраивают акции. Это случается нечасто, но в итоге можно серьезно сэкономить. Ждать бонусы можно в конце зимы или летом — это сезоны считаются "мертвыми" среди риелторов.

Для официально трудоустроенных есть способ экономии — получение налогового вычета. Его выдает ФНС раз в год после соответствующего заявления. Сумму можно пустить на погашение жилищного кредита.

Если ипотека уже есть, то можно поискать программы рефинансирования в других банках. Это позволит существенно снизить процентную ставку. Как и в случае с первичной ипотекой, нужно будет собрать пакет документов, а потом дождаться решения. В случае одобрения необходимая для погашения первого кредита сумма будет переведена в банк автоматически.